전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안

제안이유 전세사기특별법이 개정으로 현재에는 공공주택사업자가 전세사기피해주택을 매입하는 과정에서 발생하는 경매차익 등을 전세사기피해자에게 지원하고 있으나, 지역별 낙찰가율과 같은 경매 여건과 피해자별 또는 피해주택별 권리관계의 상이함 등으로 인해 피해자들 간에 경매차익과 배당 등을 합한 피해보증금 회복률이 많은 편차를 보이고 있어 피해지원 형평성이 저해되고 있음. 또한, 현재 지방자치단체의 장이 전세사기피해주택의 안전확보 및 피해복구가 시급한 경우 피해주택의 현황 및 피해조사, 그에 따른 조치 및 공공위탁관리가 가능하도록 규정되어 있으나 임대인 동의 없이 피해주택에 대한 관리 및 조치가 가능한지에 대한 논쟁이 있음. 한편, 현재 전세사기피해자는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수 신고할 수 있으나, 입찰자가 없어 최고매수신고가격이 없는 경우에는 우선매수 신고를 할 수 없어 신속한 피해주택 매입이 어려운 경우가 발생하고 있으며, 피해자로부터 우선매수권을 양도받은 공공주택사업자가 매각기일을 통보받지 못함에 따라 매각기일에 참석하지 못하여 우선매수권을 행사하지 못하는 경우가 발생할 수 있고, 금융지원 사각지대가 여전한 현행 제도의 문제점에 대한 보완이 필요함. 또한, 피해자들이 자발적으로 설립한 협동조합을 통해 피해가 회복되는 사례가 생기고 있어 정부 또는 지자체의 재정지원이 추가된다면 회복을 가속화할 수 있을 것이라는 대안이 제시되고 있고, 전세사기를 저지른 임대인의 개인회생과 파산이 급증하며 피해자의 임차보증금이 면책되는 판결이 발생함에 따라 전세사기피해자등의 보증금채권을 보호하는 방안 마련이 시급한 실정임. 이에, 전세사기피해자간 피해회복 형평성 확보를 위한 최소보장선택제 도입, 지자체장의 피해주택 관리권한 강화, 피해주택 매입절차 개선, 전세사기피해자등이 설립한 협동조합등에 대한 지원근거 마련, 채권매입 절차 개선, 공동담보건물 매각근거 마련, 금융지원 사각지대 해소, 임대인 파산에 따른 보증금 면책방지 등을 통해 피해자들을 보다 두텁게 지원하고자 함. 주요내용 가. 전세사기피해자간 최소한의 피해회복 형평성 확보를 위해 피해자가 경매차익, 배당, 임대인으로부터 변제받은 금액, 임대료 재정지원액 등으로 회복한 금액이 피해 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우에는 그 차액을 재정으로 지원하는 ‘최소보장 선택제’를 도입함(안 제25조의9 신설). 나. 피해주택 관리 강화를 위해 지자체장이 전세사기피해자의 동의를 받아 「민법」 제626조제1항에 따른 임차물 보존을 위한 행위를 할 수 있도록 함(안 제28조의2제2항 단서 신설). 다. 원활한 피해주택 매입을 위해 최고가매수신고가격이 없는 경우 피해자가 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있도록 규정하는 한편, 공공주택사업자가 피해주택을 우선매수 할 수 있는 권리에 대한 양수 사실을 법원에 통보하면 법원이 공공주택사업자에게 매각기일을 통지하도록 함(안 제20조제1항 및 제25조제4항 신설). 라. 전세사기피해자등이 설립한 협동조합 및 일정 지분 이상을 소유한 부동산투자회사 등이 피해주택 매입 및 임차사업을 하는 경우 국가와 지방자치단체의 지원근거를 마련함(안 제28조의4 신설). 마. 전세사기피해자의 선순위저당채권을 채권금융기관이 매입하고 일정 기간 경매신청을 보류하거나 경매의 유예·정지에 동의할 수 있도록 하여 전세사기피해자의 주거를 안정시키고 정부의 피해구제 조치를 준비할 수 있는 시간을 확보하는 한편, 채권매입기관의 배당요구를 일정 범위 내로 제한해 전세사기 피해자의 배당이 늘어날 수 있도록 조치하고 공동저당권이 설정된 전세사기피해주택의 경매에서 일괄매각이 가능하도록 하는 ‘배드뱅크’ 제도를 도입함(안 제25조의10 신설). 바. 공동저당이 설정된 전세사기피해주택 중 일부에 대하여 경매절차가 일정 기간 이상 지연되는 경우 일괄매각을 할 수 있도록 명시함(안 제25조의11 신설). 사. 전세사기피해자등 중 대통령령으로 정하는 자(사각지대 피해자)에 대하여 금융지원을 촉진하기 위하여 「주택도시기금법」 및 「한국주택금융공사법」에도 불구하고 지원할 수 있도록 함(안 제25조의12 신설). 아. 임대인이 파산한 경우 우선변제권이 인정되는 임차보증금에 대하여는 면책되지 아니하는 청구권으로 보도록 함(안 제25조의13 신설).